Affitti brevi: quanto resta davvero al proprietario? Costi, tasse e realtà dietro i guadagni apparenti
Negli ultimi anni gli affitti brevi sono stati spesso presentati come una delle forme di investimento immobiliare più redditizie. Molti proprietari hanno immaginato rendimenti elevati e guadagni rapidi, soprattutto nelle grandi città e nelle destinazioni turistiche.
La realtà, però, è molto più complessa.
Dietro gli incassi apparentemente elevati degli affitti brevi si nasconde una struttura di costi, imposte e commissioni che può ridurre in modo significativo il margine reale del proprietario.
In molti casi, infatti, il guadagno netto finale può rappresentare solo una parte limitata dell’incasso complessivo.
L’illusione dell’incasso lordo
Uno degli errori più comuni è confondere il prezzo pagato dall’ospite con il reale guadagno del proprietario.
Se un appartamento genera, ad esempio, € 40.000 annui di incassi lordi tramite piattaforme online, questo non significa che il proprietario incassi realmente quella cifra. Prima di arrivare al netto, bisogna considerare numerose voci di costo:
- tassazione
- commissioni delle piattaforme
- gestione operativa
- pulizie e lavanderia
- manutenzione
- utenze
- costi amministrativi
- eventuale property management
Ed è proprio qui che il rendimento reale cambia radicalmente.
La tassazione
Dal 2024 la normativa fiscale sugli affitti brevi è diventata più onerosa. La Legge di Bilancio ha introdotto un aumento dell’aliquota al 26% per gli immobili locati con contratti brevi oltre il primo appartamento.
Questo rappresenta una differenza importante rispetto ai contratti tradizionali 4+4 o a lungo termine, dove la cedolare secca ordinaria rimane al 21%.
Inoltre, un aspetto spesso sottovalutato è che la tassazione viene calcolata sul reddito lordo derivante dalla locazione, senza poter dedurre molte delle spese operative sostenute dal proprietario.
Commissioni delle piattaforme e gestione
A incidere pesantemente sono anche le commissioni delle OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb e Booking. Le piattaforme trattengono percentuali variabili che possono oscillare tra il 15% e oltre il 20%, soprattutto quando si utilizzano servizi professionali o visibilità premium.
A questo si aggiunge spesso il costo del property management. Molti proprietari affidano infatti:
- check-in e check-out
- assistenza ospiti
- gestione prenotazioni
- pulizie
- manutenzione ordinaria
a società esterne specializzate, che trattengono ulteriori commissioni, spesso comprese tra il 20% e il 30%.
I costi invisibili
Esistono poi costi meno evidenti, ma costanti:
- utenze elevate
- sostituzione frequente di arredi ed elettrodomestici
- manutenzione ordinaria più intensa
- assicurazioni
- tasse locali
- periodi di sfitto
- gestione burocratica e normativa
Negli affitti brevi, inoltre, l’usura dell’immobile è generalmente molto superiore rispetto a una locazione tradizionale.
Quanto resta davvero?
Se si sommano:
- tassazione
- commissioni delle piattaforme
- costi di gestione
- manutenzione
- utenze e servizi
il margine finale può ridursi drasticamente.
In molti casi, il proprietario trattiene una quota significativamente inferiore rispetto all’incasso iniziale percepito dall’ospite. È proprio per questo che il rendimento reale degli affitti brevi viene spesso sopravvalutato.
Milano e il mercato attuale
A Milano gli affitti brevi continuano ad avere forte domanda, soprattutto in alcune zone centrali e premium. Tuttavia, il mercato è diventato molto più competitivo e regolamentato rispetto agli anni passati.
Oggi, per ottenere risultati realmente sostenibili, è fondamentale:
- possedere immobili in posizioni strategiche
- avere una gestione altamente professionale
- valutare attentamente il rapporto tra rendimento lordo e netto reale
In alcuni casi, una locazione tradizionale ben strutturata può offrire maggiore stabilità, minore esposizione fiscale e una gestione più efficiente nel lungo periodo.
Per questo motivo, oggi più che mai, è fondamentale affidarsi a professionisti del settore capaci di valutare la strategia immobiliare più adatta in base all’immobile, alla posizione e agli obiettivi del proprietario.
Via della Spiga Wonderful Houses accompagna i propri clienti nella gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare, offrendo consulenze personalizzate per individuare le soluzioni più efficaci e sostenibili nel mercato milanese.
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