La due diligence immobiliare: come accompagniamo i nostri clienti verso un acquisto senza sorprese
Acquistare un immobile di pregio è una delle decisioni più importanti che si possano prendere. Il nostro lavoro, attraverso una due diligence immobiliare accurata, è fare in modo che sia anche una delle più serene.
In breve. La due diligence immobiliare è l’insieme delle verifiche documentali, legali e tecniche da completare prima del rogito: visura catastale attuale e storica, visura ipotecaria, conformità urbanistica, APE e situazione condominiale. In Via della Spiga Wonderful Houses la coordiniamo per ogni cliente con una rete di professionisti selezionati.
Esiste un momento, nella vita di chi compra casa, in cui l’entusiasmo per l’immobile trovato si scontra con la complessità del processo che porta al rogito. Documenti da verificare, norme da conoscere, professionisti da coordinare.
È qui che il nostro ruolo diventa decisivo.
In Via della Spiga Wonderful Houses, la due diligence immobiliare non è qualcosa che deleghiamo al cliente. È parte integrante del servizio che offriamo, coordinata dalla nostra esperienza e dalla rete di professionisti che negli anni abbiamo selezionato con cura.
È importante precisare che quelli descritti in questo articolo sono alcuni dei documenti e delle verifiche fondamentali. La due diligence su un immobile di pregio è un processo ben più articolato, che varia in modo significativo a seconda della tipologia dell’immobile, della sua storia, della presenza di vincoli specifici, della natura giuridica del venditore, della destinazione d’uso e di molte altre variabili che solo un occhio esperto sa riconoscere e valutare. Sapere cosa cercare, dove cercare e quando approfondire non è qualcosa che si improvvisa: è il risultato di anni di lavoro su questo mercato, di relazioni consolidate con i migliori professionisti del settore e di una conoscenza del territorio che nessun documento può sostituire. È esattamente questo che portiamo al tavolo, per ogni cliente e per ogni acquisto. Ecco come lavoriamo, passo dopo passo.
La visura catastale: la carta d’identità dell’immobile
La prima verifica che effettuiamo riguarda i dati catastali dell’immobile. La visura catastale è il documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che contiene tutte le informazioni identificative dell’immobile: categoria e classe catastale, superficie, rendita catastale e intestatari. È, in sostanza, la carta d’identità dell’immobile.
Richiediamo sempre due documenti distinti: la visura attuale, che fotografa la situazione alla data della richiesta, e la visura storica, che ricostruisce l’intera evoluzione dell’immobile nel tempo: tutti i passaggi di proprietà, le variazioni di classamento, le modifiche catastali. Una lettura che spesso rivela informazioni preziose sulla storia dell’immobile.
La verifica che non saltiamo mai è il confronto tra la planimetria catastale depositata e lo stato reale dell’immobile. Ogni difformità (un muro spostato, un bagno aggiunto, un locale accorpato senza aggiornamento) è un’irregolarità che deve essere sanata prima del rogito. Identificarla in anticipo evita blocchi dell’ultimo momento e tutela il cliente da complicazioni future.
La visura ipotecaria: verificare che l’immobile sia libero da vincoli
La visura catastale dice molte cose, ma non dice tutto. In particolare, non permette di verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli pregiudizievoli sull’immobile. Per questo è indispensabile la visura ipotecaria, che si richiede presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, l’ufficio erede della Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Questo documento consente di visionare tutte le formalità presenti nella banca dati ipotecaria: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. In concreto, permette di accertare se sull’immobile gravino ipoteche volontarie derivanti da mutui, ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri conservativi o domande giudiziali.
Un dettaglio tecnico che spesso sorprende: un’ipoteca rimane iscritta anche dopo l’estinzione del mutuo, finché la cancellazione non risulta da un’apposita annotazione nei registri. Per i mutui bancari avviene con procedura semplificata su comunicazione della banca, ma va sempre verificata. È una delle verifiche che coordiniamo con il notaio di fiducia del cliente, assicurandoci che ogni vincolo sia chiarito e risolto prima della firma.
Quando il venditore è una società, affianchiamo alla visura ipotecaria anche una verifica presso la Camera di Commercio competente, attraverso la visura camerale: un documento che consente di controllare lo stato dell’impresa, le cariche, la sede e l’eventuale presenza di procedure concorsuali in corso. Un passaggio essenziale per chi acquista da un soggetto giuridico.
La conformità urbanistica: il controllo più importante
La conformità urbanistica è la verifica più delicata dell’intero processo, e quella che richiede maggiore competenza tecnica e conoscenza del territorio. Riguarda la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e i titoli edilizi rilasciati nel corso della sua storia: concessioni, permessi di costruire, SCIA, condoni.
Gli immobili di pregio (spesso edifici storici che hanno subito interventi e trasformazioni nel corso dei decenni) richiedono una verifica particolarmente accurata. Non è raro che ristrutturazioni passate abbiano modificato la distribuzione degli spazi, le aperture o le superfici senza che tutti gli interventi siano stati correttamente autorizzati e documentati.
Per questa verifica ci avvaliamo di tecnici abilitati con esperienza specifica nel mercato milanese e nelle zone in cui operiamo. Consultano i fascicoli edilizi presso i Comuni competenti, classificano le eventuali difformità per gravità e, dove possibile, avviano le procedure di regolarizzazione previste dalla normativa vigente.
Il nostro obiettivo è che il cliente arrivi al rogito con la certezza assoluta di ciò che sta acquistando.
L’APE: il certificato energetico aggiornato al 2026
L’attestato energetico è obbligatorio nelle compravendite dal 2009 e, dal 2013, l’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato all’atto definitivo. Certifica la prestazione energetica dell’immobile su una scala che va da A4, la più efficiente, fino a G, e ha una validità ordinaria di dieci anni, a condizione che siano rispettati i controlli periodici degli impianti. In caso di interventi che modifichino la prestazione energetica dell’edificio, va aggiornato.
Dal 3 giugno 2026 è in vigore il Decreto Requisiti Minimi 2025 (Decreto MASE 28 ottobre 2025), che aggiorna le regole tecniche con cui viene calcolata la classe energetica. In Lombardia le nuove regole sono state recepite dalla normativa regionale, in vigore dalla stessa data. Il formato dell’APE non cambia, ma il contesto tecnico di calcolo sì: ogni nuovo attestato emesso da quella data deve essere redatto secondo la metodologia aggiornata. Gli APE già rilasciati restano validi fino alla loro scadenza naturale.
Per i nostri clienti, la classe energetica non è mai una formalità: è una variabile che entra nella valutazione complessiva dell’immobile. Un palazzo storico di grande fascino con una classe energetica bassa porta con sé costi di gestione più elevati e prospettive di intervento che vanno considerate fin dall’inizio. Quando necessario, mettiamo i nostri clienti in contatto con i professionisti giusti per pianificare eventuali lavori di riqualificazione.
Le parti comuni e il condominio: nessuna sorpresa dopo il rogito
Quando l’immobile fa parte di un condominio, la due diligence si estende alle parti comuni e alla vita condominiale. È un aspetto che chi acquista tende a sottovalutare, e che invece può riservare sorprese significative se non viene esaminato con attenzione prima della firma.
Richiediamo e analizziamo i verbali delle ultime assemblee condominiali: rivelano se siano stati deliberati lavori straordinari, se vi siano contenziosi in corso, se l’edificio abbia in programma interventi che potrebbero tradursi in spese aggiuntive per il nuovo proprietario. Verifichiamo anche la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore, poiché per legge l’amministratore di condominio può richiedere al nuovo acquirente le quote insolute dell’anno in corso e di quello precedente.
Un principio che ricordiamo sempre ai nostri clienti: le spese per lavori straordinari ricadono su chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha approvato i lavori. Chi acquista dopo quella data si assume le spese deliberate successivamente. È una distinzione che, se non chiarita nel compromesso, può generare incomprensioni costose.
Il valore di un accompagnamento esperto
Ogni immobile di pregio ha una storia propria. E ogni storia richiede uno sguardo esperto per essere letta correttamente anche nella sua solidità documentale e giuridica.
Ciò che abbiamo descritto in questo articolo è soltanto una parte del lavoro che svolgiamo per ogni cliente. Dietro ogni acquisto che accompagniamo c’è un processo molto più ampio. Verifiche che cambiano a seconda dell’immobile, approfondimenti che nascono da dettagli apparentemente secondari, domande che solo chi conosce questo mercato sa porre al momento giusto. La due diligence non è un elenco fisso di documenti da spuntare, ma è una lettura competente e continua dell’immobile, del contesto e delle persone coinvolte.
Il nostro lavoro non finisce quando il cliente trova l’immobile giusto. Inizia lì. Continua attraverso ogni fase del processo (coordinando professionisti, anticipando criticità, traducendo la complessità tecnica e normativa in informazioni chiare e in decisioni consapevoli) e si conclude soltanto quando il rogito è firmato e il cliente ha la certezza di aver acquistato nel modo migliore possibile.
Perché un acquisto fatto bene non è soltanto quello che porta alla firma. È quello che, anni dopo, non lascia rimpianti.
Domande frequenti
Che cos’è la due diligence immobiliare?
È l’insieme delle verifiche catastali, ipotecarie, urbanistiche, energetiche e condominiali che si svolgono prima del rogito per accertare che l’immobile sia regolare e libero da vincoli.
Quali documenti servono per verificare un immobile prima del rogito?
I principali sono la visura catastale attuale e storica con la planimetria, la visura ipotecaria, i titoli edilizi per la conformità urbanistica, l’APE e i verbali delle assemblee condominiali. Se il venditore è una società, anche la visura camerale.
Chi paga le spese straordinarie condominiali deliberate prima della vendita?
Di norma chi era proprietario al momento della delibera assembleare. È comunque opportuno chiarirlo nel compromesso.
Dopo il 3 giugno 2026 bisogna rifare l’APE?
No. Gli APE già rilasciati restano validi fino alla loro scadenza naturale; solo i nuovi attestati seguono la metodologia aggiornata.
Siamo a disposizione per qualsiasi domanda, e pronti ad accompagnarvi in ogni fase della ricerca e dell’acquisto della vostra prossima residenza di pregio.
Nota: questo articolo ha finalità informative generali e non sostituisce la consulenza di un notaio, di un avvocato o di un tecnico abilitato. Per ogni acquisto specifico, raccomandiamo sempre di avvalersi di professionisti qualificati.
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