Acquistare una seconda casa in Italia: fiscalità, imposte e vantaggi per chi è già proprietario

Tutto ciò che bisogna sapere prima di firmare — aggiornato al 2026.

Chi ha già una casa, e ne desidera un’altra, si trova spesso a navigare in un mare di norme fiscali che sembrano progettate per scoraggiare. Imposte di registro, IMU, basi imponibili, coefficienti catastali: un linguaggio tecnico che rischia di appannare quello che dovrebbe essere, nella sua essenza, un atto di desiderio e di libertà.

Questo articolo ha un obiettivo preciso: fare chiarezza. Non sostituisce il consiglio di un notaio o di un commercialista,  che in un acquisto di pregio rimane indispensabile, ma fornisce gli strumenti per affrontare la conversazione con consapevolezza, sapendo già cosa aspettarsi e dove si trovano le opportunità di risparmio.

Il momento dell’acquisto: le imposte sull’atto

Il costo fiscale più rilevante si concentra al momento del rogito notarile. Per chi acquista una seconda casa, ovvero un immobile che non diventerà residenza principale , le imposte sono strutturalmente più alte rispetto all’acquisto della prima.

Acquisto da privato: La casistica più frequente. Le imposte dovute sono tre, ma due di esse sono simboliche:

• Imposta di registro: 9% calcolata sul valore catastale rivalutato (non sul prezzo di mercato). Mentre, per la prima casa, l’imposta di registro è del 2%
• Imposta ipotecaria: € 50 (fissa)
• Imposta catastale: € 50 (fissa)

Acquisto da costruttore (soggetto IVA): La struttura cambia. In questo caso si applicano:

• IVA al 10% sul prezzo di compravendita (o al 22% per gli immobili classificati come di lusso nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9)
• Imposta di registro: € 200 (fissa)
• Imposta ipotecaria: € 200 (fissa)
• Imposta catastale: € 200 (fissa)

È una distinzione importante: chi acquista immobili di pregio da costruttore , nel segmento delle nuove costruzioni di lusso , deve mettere in conto l’IVA al 22%, una voce che incide in modo significativo sul costo totale.

Il meccanismo del prezzo-valore: come ridurre legalmente la base imponibile

Esiste uno strumento legale,  poco conosciuto ma molto efficace,  che consente di ridurre sensibilmente l’imposta di registro anche sull’acquisto della seconda casa: il cosiddetto regime del prezzo-valore.

Questo meccanismo permette di calcolare l’imposta non sul prezzo effettivamente pagato, ma sul valore catastale rivalutato dell’immobile,  che quasi sempre è significativamente inferiore al valore di mercato. Il risparmio medio si attesta tra il 30% e il 40% rispetto a quanto si pagherebbe applicando l’imposta al prezzo dichiarato in atto.

Come si calcola il valore catastale per una seconda casa:

Rendita catastale × 1,05 × 120 = Base imponibile

Il coefficiente 120 è quello previsto per gli immobili non adibiti ad abitazione principale (per la prima casa il coefficiente è 110).

Un dettaglio importante: il regime del prezzo-valore si applica solo alle compravendite tra privati, per immobili residenziali acquistati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività economica. Va richiesto esplicitamente al notaio prima dell’atto. Ha inoltre un vantaggio ulteriore: una volta scelto, limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, che non potrà contestare un valore maggiore ai fini dell’imposta di registro.

L’IMU: la tassa annuale sul possesso

Una volta concluso l’acquisto, il costo fiscale che accompagna ogni anno la proprietà della seconda casa è l’IMU — Imposta Municipale Unica. L’abitazione principale (non di lusso) ne è esente; la seconda casa no.

Come si calcola:

Rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota comunale

Le aliquote sono deliberate da ciascun Comune entro limiti fissati dalla legge. Dal 2026, un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze ha introdotto una riforma che riordina l’intera materia, attribuendo ai Comuni maggiore flessibilità nell’articolare le aliquote per diverse tipologie di immobili.

Le scadenze sono due: acconto entro il 16 giugno (calcolato sulle aliquote dell’anno precedente, salvo delibera già approvata), saldo entro il 16 dicembre.

Attenzione: per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici), l’IMU è dovuta anche se si tratta della prima casa. Chi acquista una residenza di pregio deve tenerlo presente fin dalla pianificazione dell’acquisto.

Le novità 2026: agevolazioni che vale la pena conoscere

Il 2026 porta con sé alcune novità rilevanti in materia di IMU sulla seconda casa, che possono tradursi in risparmi concreti.

Case a disposizione: i Comuni possono ora prevedere riduzioni dell’aliquota fino al 50% per gli immobili non locati e non concessi in comodato, tipicamente le seconde case utilizzate solo in certi periodi dell’anno. Per ottenerla occorre dimostrare l’utilizzo limitato , consumi delle utenze, presenza di mobilio, e verificare che il regolamento comunale la preveda esplicitamente.

Comodato a parenti di primo grado: chi concede in comodato gratuito la seconda casa a un figlio o a un genitore può beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile IMU. I requisiti da rispettare: il comodante deve risiedere nello stesso Comune dell’immobile dato in comodato, e non deve possedere altri immobili in Italia, ad eccezione della propria abitazione principale.

Pensionati AIRE: i cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’AIRE, che percepiscono una pensione in regime di convenzione internazionale, possono beneficiare di una riduzione dell’IMU di 2/3 (pagano quindi solo 1/3 dell’importo) su un unico immobile in Italia, purché non locato né concesso in comodato.

IRPEF e TARI: le altre voci da considerare

Accanto all’IMU, la seconda casa genera altre due voci fiscali annuali:

IRPEF sulla rendita catastale: se l’immobile non è locato, la rendita catastale rivalutata del 5% concorre al reddito imponibile IRPEF. Un costo spesso sottovalutato, ma che in presenza di rendite catastali elevate,  frequenti negli immobili di pregio nei centri storici , può diventare significativo.

TARI: il tributo sui rifiuti è dovuto da chiunque occupi o detenga locali e aree scoperte. Anche per la seconda casa non occupata continuativamente, salvo specifiche riduzioni previste dal Comune (in genere dal 30% al 50% per le abitazioni a uso non continuativo).

Vendita: la plusvalenza e quando non si paga

Un aspetto che chi acquista oggi dovrebbe già tenere a mente riguarda il regime fiscale dell’eventuale futura vendita.

La plusvalenza realizzata sulla vendita della seconda casa è soggetta a tassazione, ma con un’eccezione importante: se la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza non è tassata. Prima dei 5 anni, è possibile optare per un’imposta sostitutiva del 26%.

Novità introdotta nel 2024-2025: per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110%, il termine per l’esenzione dalla plusvalenza sale a 10 anni dalla fine dei lavori. Chi ha effettuato interventi con questa agevolazione deve considerare questa finestra temporale estesa nella pianificazione di una futura cessione.

Il credito d’imposta: quando si vende e si riacquista

Esiste infine uno strumento particolarmente utile per chi già possiede una prima casa con le agevolazioni e intende acquistarne una nuova: il credito d’imposta.

Se si vende la prima casa e si acquista una nuova abitazione principale entro due anni (termine esteso dalla Legge di Bilancio 2025, precedentemente era un anno), è possibile utilizzare come credito d’imposta le imposte pagate in sede di primo acquisto agevolato. Il credito può essere detratto dall’imposta dovuta sul nuovo acquisto, o dalle imposte sui redditi.

Vale la pena ricordare che il credito d’imposta spetta anche quando il nuovo acquisto precede la vendita del vecchio immobile — purché quest’ultimo venga ceduto entro il termine di legge.

Una nota finale: la consulenza come investimento

Ogni acquisto di pregio è una vicenda fiscale a sé. Le variabili in gioco — categoria catastale dell’immobile, soggettività del venditore, utilizzo previsto, residenza dell’acquirente, presenza di interventi edilizi pregressi — possono modificare in modo significativo il quadro complessivo.

Per questo motivo, il consiglio di Via della Spiga Wonderful Houses è sempre lo stesso: prima di firmare qualsiasi proposta di acquisto, affidatevi a un notaio e a un consulente fiscale di fiducia. Il costo di una consulenza preventiva è quasi sempre molto inferiore al costo degli errori che si sarebbero potuti evitare.

Noi siamo al vostro fianco in ogni fase della ricerca e della trattativa. Per qualsiasi domanda, il nostro team è a disposizione.